Prórroga del alquiler no deja desamparado al propietario de vivienda

La prórroga de seis meses para los alquileres incluida en el decreto aprobado por el Gobierno el pasado 31 de marzo choca pero no conculca lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no impide al propietario recuperar su vivienda en caso de necesidad.

El real decreto de medidas económicas tenía por objeto ayudar a los colectivos más vulnerables por la crisis desencadenada por la pandemia del coronavirus, como las pymes, los trabajadores autónomos o los desempleados.

Entre estas medidas figura la prórroga durante seis meses de los contratos de alquiler que venzan hasta dos meses después de finalizar el estado de alarma, medida contra la que se han alzado algunas voces, como la de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), que asegura que es contrario al ordenamiento jurídico y vulnera la LAU.

Su director general, José Ramón Zurdo, explica que "al aprobar una prórroga automática de seis meses, se está vulnerando el derecho que tiene el propietario, en caso de necesidad, de recuperar su vivienda".

Las medidas, añade José Ramón Zurdo, están enfocadas a paliar las situaciones de necesidad o vulnerabilidad de los inquilinos, pero "no atienden de forma directa a las de los propietarios particulares", lo que en última instancia puede provocar un aluvión de procedimientos judiciales.

Pero expertos y abogados especializados en el sector inmobiliario consultados por Efe descartan que en la práctica se de este desamparo de los propietarios, fundamentalmente porque la LAU es una norma de mayor rango que el decreto.

La LAU establece que "no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda", siempre que lo comunique dos meses antes del vencimiento de contrato y que dicha cláusula esté contenida en el mismo.

Y en el decreto de 31 de marzo se especifica que, previa solicitud del arrendatario, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, que deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Santiago Viciano, socio director de Lean Abogados, cree que la clave reside en determinar qué norma prevalece, y en su opinión es la LAU, porque jurídicamente es más sostenible el derecho del propietario; asimismo, destaca que en la redacción del decreto se dice que el propietario "deberá" aceptar, lo que no supone que dicha aceptación se automática.

Lo normal es llegar a un acuerdo, pero si no es posible entonces queda la vía judicial, algo que en el presente caso no tiene sentido porque el propietario debe avisar al inquilino con dos meses de antelación si quiere el inmueble, y la prórroga es de seis, con lo cual de los seis ya se consumen dos.

Después, el proceso judicial no es probable que se resuelva antes de ese tiempo.

Otra cosa es si el inquilino decide dejar de pagar y se convierte en okupa, cuyo desalojo, en el caso de pequeños propietarios -los que tienen menos de 10 viviendas en alquiler o menos de 1.500 metros cuadrados- pero no en el de grandes, se ha mantenido con carácter de urgencia.

En el mismo sentido, el abogado especialista en derecho inmobiliario de Sanahuja Abogados Ignasi Vives apela al sentido común y a la necesidad de llegar a un acuerdo antes de acudir a los tribunales.

En principio, lo lógico es que el juez de la razón al propietario, pero a efectos prácticos no tiene sentido iniciar un procedimiento judicial porque la LAU obliga a avisar al inquilino con dos meses de antelación -además de que dicha posibilidad debe figurar como cláusula en el contrato-, con lo que entre esos dos meses y lo que tarda un proceso judicial ya se consumen los seis de prórroga.

La vicepresidenta de FIABCI, la mayor asociación de agentes inmobiliaris de España, Eva González-Nebreda, puntualiza que el decreto dice literalmente que el arrendatario podrá solicitar la prórroga, y el arrendador podrá aceptar "o no", pero en ningún caso se trata de un procedimiento automático.

Por su parte, la responsable de Asesoría Jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya y del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, Montserrat Junyent, señala al "espíritu de la ley", y destaca que el decreto pretende "no desatender a personas con dificultades, pero de ningún modo que el propietario pierda su vivienda".

Siempre existe la posibilidad de acudir a los tribunales, pero dada la lentitud del sistema judicial, seis meses "no es nada", añade Junyent, y menos aún tras al parón judicial de los últimos dos meses.